Bei einer Zinsfestschreibung wird der Zinssatz für einen Kredit für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Sie kennen das bestimmt von Ratenkrediten, auch wenn in diesem Zusammenhang selten explizit von einer Zinsfestschreibung gesprochen wird. Sie nehmen beispielsweise einen Kredit über 3 Jahre auf und zahlen während der gesamten Zeit einen gleichbleibenden Zinssatz von beispielsweise 3 %.
Sehr viel wichtiger ist die Zinsfestschreibung jedoch, wenn es um große Darlehen wie Immobilienkredite geht. Hier kann die Zinsbindung schnell einen Unterschied von mehreren Tausend Euro ausmachen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen anhand von Rechenbeispielen, welche Auswirkungen die Zinsfestschreibung hat und für welche Variante Sie sich entscheiden sollten.
Wenn ein Zinssatz nicht festgeschrieben ist, nennt man ihn variabel. Auch variablen Zinssätzen sind Sie sicher schon begegnet: Sie sind üblich bei Rahmenkrediten, zu denen auch der Dispositionskredit gehört. Wenn Sie also im März eines Jahres in den Dispo rutschen, könnte der Zinssatz zum Beispiel bei 8,2% liegen. Nehmen wir an, Sie zahlen das Geld zurück und benötigen im September desselben Jahres erneut einen finanziellen Puffer. Da der Zinssatz variabel ist, könnte er mittlerweile bei 9,5% liegen – oder bei günstigeren 7,8%.
Im Gegensatz dazu werden bei der Zinsfestschreibung sowohl ein Zeitraum als auch ein Zinssatz festgeschrieben. Dieser Zeitraum heißt Zinsbindung. Während der Zinsbindung bleibt ihr Zinssatz (genauer: der Sollzins) exakt derselbe – unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen gerade verhalten. Übrigens: Die Begriffe Zinsfestschreibung und Zinsbindung werden häufig synonym benutzt. Ganz korrekt ist aber „Zinsfestschreibung“ die tatsächliche Handlung, die Zinsen festzusetzen, während „Zinsbindung“ den Zeitraum bezeichnet, für den der Zinssatz gilt.
Für den Kreditnehmer bietet die Zinsfestschreibung wichtige Planungssicherheit für die Zukunft. Ein variabler Zins würde bedeuten, dass sich entweder die Höhe der monatlichen Rate oder die Laufzeit des Kredits verändern würden. Dank der Zinsbindung wissen Darlehensnehmer jedoch genau, wie lange sie in welcher Höhe Raten zahlen werden.
Für den Kreditgeber bringt eine Zinsbindungsfrist gewisse Nachteile mit sich. Wenn mit der Zeit die Marktzinsen sinken, profitiert der Kreditgeber zwar davon, höhere Zinsen festgeschrieben zu haben. Steigen die Zinsen jedoch, entgehen ihm hier finanzielle Vorteile. Kreditgeber gleichen diesen Nachteil üblicherweise dadurch aus, dass sie bei einer Zinsfestschreibung einen höheren Zinssatz ansetzen.
Je mehr Wert Kreditnehmer auf eine langfristige Planung legen, desto mehr müssen sie also zahlen. In der Regel geht eine kurze Zinsfestschreibung mit geringeren Kosten einher, während eine lange Zinsfestschreibung teurer wird.
Noch eine wichtige Unterscheidung: Auch bei Ratenkrediten (Annuitätendarlehen) gibt es eine Zinsfestschreibung. Hier stimmt die Zinsbindungsfrist jedoch mit der Kreditlaufzeit überein. Hat der Kredit also eine Laufzeit von 5 Jahren, so sind die Zinsen über die gesamten 5 Jahre festgeschrieben.
Während Ratenkredite meist für kleinere Kreditsummen aufgenommen werden und daher gut planbar sind, laufen Immobiliendarlehen nicht selten über 15, 20 oder 25 und mehr Jahre. Über einen so langen Zeitraum können Banken keine Zinsen garantieren – die Entwicklung des Zinsmarkts ist einfach zu unvorhersehbar.
Daher ist es üblich, bei Immobiliendarlehen eine Zinsbindung über eine gewisse Zeit zu vereinbaren. Gängig sind Zeiträume zwischen 10 und 20 Jahren. Am Ende dieser Zeit ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht zurückgezahlt. Das bedeutet, es gibt eine Restschuld, für die eine weitere Finanzierung notwendig wird. Für diese Finanzierung können die Konditionen und damit auch die Zinsen komplett neu vereinbart werden.
Eine Ausnahme stellt das sogenannte Volltilgerdarlehen dar. Hier sind Zinsbindungsfrist und Laufzeit identisch – genau wie beim Ratenkredit. Wer also ein Volltilgerdarlehen über 15 Jahre abschließt, hat am Ende der 15 Jahre die Kreditsumme vollständig zurückgezahlt. Bei großen Kreditsummen fallen natürlich auch die monatlichen Raten entsprechend hoch aus.
In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsfestschreibung in aller Regel zu empfehlen, während eine kurze Zinsfestschreibung in Zeiten mit hohen Zinssätzen sinnvoll ist. Schwieriger wird die Entscheidung, wenn die Zinssätze sich in einem mittleren Bereich bewegen. Ob eine kurze oder lange Zinsbindungsfrist dann die bessere Wahl ist, hängt davon ab, wie die Zinsen sich in Zukunft entwickeln werden – und das lässt sich nicht vorhersehen. Wir verdeutlichen das hier anhand von zwei Rechenbeispielen:
Kreditsumme | 150.000 € |
4,0 % | |
Zinsbindungsfrist | 10 Jahre |
Monatliche Rate | 1.000 € |
Restschuld nach Ende der Zinsbindung | 75.340,72 € |
Nach 10 Jahren verbleibt eine Restschuld von 75.340,72 €. Für diese Restschuld soll eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden.
Kreditsumme | 150.000 € |
Effektiver Jahreszins | 4,0 % |
Zinsbindungsfrist | 10 Jahre |
Monatliche Rate | 1.000 € |
Restschuld nach Ende der Zinsbindung | 25.484,48 € |
In diesem Beispiel endet die Zinsbindung nach 15 Jahren, und es besteht noch eine Restschuld von 25.484,48 €. So könnte die Anschlussfinanzierung aussehen:
Die Rechenbeispiele zeigen deutlich, dass eine lange Zinsbindung – in unserem Beispiel über 15 Jahre – eine langfristige Planungssicherheit bei mittelhohen Kosten mit sich bringt. Eine kürzere Zinsbindung – hier über 10 Jahre – kann sowohl finanzielle Vor- als auch Nachteile haben. Wer insgesamt Planungssicherheit sehr wichtig findet, fährt bei niedrigen und auch mittleren Zinsen also mit einer längeren Zinsbindungsfrist am besten.
Tipp: Ist es Ihnen gelungen, in einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindung zu vereinbaren, sollten Sie die Tilgung möglichst hoch ansetzen und so einen großen Teil der Kreditsumme bis zum Ablauf der Frist tilgen. So senken Sie das Risiko, für die Anschlussfinanzierung hohe Zinsen zahlen zu müssen.
Warum der Nachteil der teuren Kündigung? Wenn eine Zinsfestschreibung in den Vertrag aufgenommen wurde, darf die Bank damit rechnen, dass sie über diesen Zeitraum auch die vereinbarten Zinsen erhält. Wenn der Kreditnehmer den Kredit nun bereits vorher kündigen beziehungsweise ablösen möchte, darf die Bank dafür eine Entschädigung verlangen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei Ratenkrediten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel gering aus, da sie gesetzlich gedeckelt ist. Bei Immobiliendarlehen werden allerdings deutlich höhere Entschädigungen aufgerufen. Bisweilen fallen sie so hoch aus, dass sich die vorzeitige Kündigung nicht lohnt. Allerdings: Auch Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist können Sie nach Ablauf von 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen – hier steht Ihnen nämlich ein Sonderkündigungsrecht zu.
Wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können die Restschuld, sofern es Ihnen möglich ist, auf einen Schlag aus eigenen Mitteln begleichen. Steht das nicht zur Debatte, müssen Sie sich um eine neue Finanzierung bemühen. Dafür haben Sie folgende Optionen:
Tipp: Ist die Restschuld noch sehr hoch, sollten Sie sich schon frühzeitig um ein neues Angebot bemühen und sich idealerweise niedrige Zinsen sichern. Mithilfe eines Forward-Darlehens ist das schon Monate oder sogar Jahre im Voraus möglich. Bei einer Restschuld von weniger als 50.000 € empfiehlt sich auch ein Ratenkredit. Bei Younited erhalten Sie innerhalb kürzester Zeit eine Kreditentscheidung.